Южно-Сахалинский местный общественный фонд
«Дикая природа Сахалина»

Главная

Жилищный спрут: кто кого?..

Если, проснувшись воскресным утром, вы не можете налить в чайник воды в связи с ее отсутствием, а зубы предательски стучат от холода - не отчаивайтесь. Вы не одиноки в своем негодовании…
Опять всплывает на поверхность главный вопрос нашего времени - кому и за что мы платим свои кровные, если получаем никудышные коммунальные услуги. Как научиться отстаивать права, чтобы быть уверенным, что перерасчет за непредоставленные услуги будет правильным? Что ждет нас завтра, не ударят ли по кошелькам будущие управляющие компании с новой силой? С такими вопросами мы обратились в Правозащитный центр Сахалинской области, к члену Совета центра, давно изучающему практику правоприменения "жилищного вопроса", Сергею Золочевскому.
- Сергей Михайлович, главный вопрос, волнующий сегодня граждан - куда следует обращаться для снятия показаний несоответствия оказываемых коммунальных услуг, т. е. для перерасчета?
- Хорошо, что вы решили продолжить тему, начатую еще летом, про нас, глупых "буратин", подвешенных за ноги в попытке властей вытрясти жалкие последние монеты за якобы предоставляемые жилищно-коммунальные услуги.
Во - первых, горожане должны четко представлять, что коммунальные услуги это не товар, и продаваться не могут по правилам договоров о купле-продаже.
Приходя на рынок, очевидно, что каждый может выбирать товар или отказаться от его покупки. Естественный вопрос: "А нужен ли мне этот товар?" - решается на рынке сам собой и его решают по разному при непременном условии свободы выбора. Как жильцам, нам нужна коммунальная услуга, а не товар. Именно здесь идет словоблудие в определениях, на чем и жульничает ОАО "Сахалинэнерго".
В одном из июльских номеров ваш еженедельник рассказал о договорах на поставку в квартиры граждан товара - в виде энергии (электрической и тепловой) под завуалированной формой предоставления коммунальных услуг. После этого я получил много писем об отключении света в квартирах - якобы "за неуплату" . Причем, как водится, вырубали электричество без предупреждения. Очевидно, только через суд можно поставить точку в решении проблемы. Люди же не знают, кто их "выключил": то ли хулиганье, то ли по распоряжению должностных лиц. Как правило, в двери оставляется распечатанное уведомление, вроде такого: "Вы отключены за неуплату за электроэнергию". И все, точка. Кем? Фамилию и должность нам знать не положено. На кого же подавать в суд? А нет таких.
- Кому же в таком случае мы по закону должны платить за жилищно-коммунальные услуги?
- В новом Жилищном кодексе четко указано, что сбором средств с населения обязана заниматься управляющая компания, которую жильцы выбирают себе сами. И только управляющие компании вправе заключать договоры с поставщиками услуг, в том числе и с ОАО "Сахалинэнерго".
В той ситуации, которая сложилась сегодня с платежами за электричество и отопление, горячее водоснабжение, хуже всего пришлось жителям многоквартирных домов. Горожан окончательно запутали - кому платить, а кому нет. Времени же - в обрез - для выбора способа управления домом.
Статьей 153 ЖК определено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя жилого помещения по договору социального найма возникает с момента заключения такого договора, а у собственника жилого помещения - с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Норма хорошая, однако, лукавая. Лукавство в том, что если гражданин хоть раз оплатил за товар (под завуалированным видом - коммунальные услуги), по договору или без него в ОАО "Сахалинэнерго", то дальше он автоматически становится стороной в состоявшихся правоотношениях!
Вместе с тем статья 155 ЖК гласит, что внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не содержит (даже с притяжением за уши нашу обязанность платить в ОАО "Сахалинэнерго"), а существующее положение в городе, по моему убеждению, ни что иное, как массовое мошенничество, попадающее под соответствующую статью УК. Вопросы снижения платы за некачественные коммунальные услуги регламентированы постановлением правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам". Заглянем в его раздел 8: "Порядок установления факта непредставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества" предусмотрены действия потребителя коммунальных услуг в таких случаях…
И дальше следует, что если вам недобросовестно оказывают коммунальные услуги, нужно написать заявление в ЖЭК, вызвать комиссию или зафиксировать актом факт оказания некачественной услуги вместе с соседями или свидетелями. Как правило, комиссии не приходят, а если приходят, то - не вовремя, да и квалификацией не блещут. Вместе с тем, факт надо фиксировать при любых обстоятельствах. Это будут доказательства непредставления коммунальных услуг или предоставления, но ненадлежащего качества.
- Откуда приходит данная комиссия? Стоит ли по-прежнему обращаться в ЖЭУ по месту жительства?
- Ситуация здесь крайне сложная. Например, исполнительный директор ОАО "Сахалинэнерго" господин И. А. Бутовский на запрос одной из жительниц города ответил таким письмом (от 28.06.06.г. № СЭ - 3-18/1-1349): "Оплата за оказанные услуги должна быть произведена управляющей организации. Поскольку на территории г. Южно-Сахалинска такие управляющие организации еще не созданы, новые Правила допускают возможность оплаты получаемых гражданами коммунальных ресурсов непосредственно производителям этих ресурсов, каковым и является ОАО "Сахалинэнерго".
Как красиво ответил! "Забыл" только самую малость: "при условии наличия приборов учета тепловой и электрической энергии и соответствующего договора". Очевидно, эти обстоятельства для него несущественны.
Наш мэр А. Лобкин постановлением от 8 сентября 2006 г. N 1687 установил, что ОАО "Сахалинская Коммунальная Компания" оказывает услуги населению, и перечислил какие. Это - жилищные услуги, услуги по холодному водоснабжению и по водоотведению, по теплоснабжению, по горячему водоснабжению, услуги по электроснабжению. И это несмотря на вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 14 апреля 2006 года по делу А 59-208/06-С25, отменившего решение городского Собрания от 25 мая 2005 года № 932/108-05-2 "О порядке предоставления и оплаты услуг по водоснабжению и водоотведению потребителям, проживающим на территории муниципального образования "город Южно-Сахалинск".
Возвращаясь к вашему вопросу: комиссия должна прийти из органа, который фактически предоставляет коммунальную услугу, т.е. обслуживает внутренние сети данного жилья.
- А можно ли привлечь другого независимого специалиста, который поможет во всем разобраться?
- Можно привлечь и независимого эксперта. Очевидно, за отдельную плату. Заплатив ему за проделанную работу, например, 1 тыс. руб., вы получите результат - переплата за коммуналку составила 38 руб. 16 коп.
- Сколько мы будем платить за ЖКУ после выбора управляющей компании? Не взлетят ли тарифы на коммунальные услуги до немыслимых пределов?
- Платить будем столько, сколько нам скажут, т. к. все цены станут договорными и никто их регулировать не будет. А мы с вами будем принимать эти услуги, как "манну небесную".
Ну и, наконец, вас удивит и то, что с 1 января 2007 года тарифами, то есть, надбавками к тарифам в сфере услуг ЖКХ, согласно закону о тарифах, будет управлять… господин А. Чубайс, т.е. РАО ЕЭС. Похоже, это еще один, полным ходом реализуемый антироссийский проект: "Россияне - без энергии".
- Но ведь мы сможем отказаться от некачественных коммунальных услуг, подав в суд на управляющую компанию?
- От некачественных коммунальных услуг в многоквартирном доме отказаться невозможно в силу единой внутридомовой сети. Требовать качества услуг можно через суд. А вот от назначенной управляющей компании (сроком на 5 лет), отказаться, увы. нельзя. Только после истечения срока действия договора можно будет выбрать иную управляющую компанию.
- А есть другие пути?
- Никто не будет защищать наши права, кроме нас самих. К сожалению, практика показывает, что население для активной защиты своих прав еще не созрело. Этим и пользуется чиновничий люд с уверенностью в безнаказанности. Например, в упомянутом 307-м постановлении правительства оговорено, какой должна быть форма счет-квитанции по предоставлению коммунальных услуг. У меня есть ответ РКЦ месячной давности о том, что разрабатывается новая форма такой квитанции. Но будет ли разработана - под большим сомнением. Однако в упоминаемом правительственном постановлении четко сказано: укажите адрес фирмы, которая вам оказывает услуги и куда вы направляете деньги. Если будет адрес, то и требовать можно адресно. От того и нет таких квитанций в городе! При таких обстоятельствах, очевидно, горожане могут отказаться от оплаты по нынешним квитанциям, поскольку они не соответствую требованиям - как по форме, так и по содержанию.
- Отказались… А дальше что?
- Уместно собрать все квитанции и заявить отказ в их оплате, т. к. они не соответствуют требованиям закона, разослать мэру, в прокуратуру, в Роспотребнадзор, государственную жилищную инспекцию. Если вас вызовут в суд за неуплату, то вы будете вооружены и сумеете отстоять свои права.
- Сергей Михайлович, пожилые жители города часто обращаются за консультацией в редакции газет, а не в компетентные жилищные органы или юридические фирмы. Очевидно, люди надеются получить готовый ответ: "Иди в ТСЖ", например. Бездействие - тоже выход?
У каждой семьи - своя жизненная ситуация, Нас проверяют на терпимость, прочность. Ответ на этот вопрос должен быть выстрадан в каждой семье.
Очевидно, большинство граждан не готово к новым испытантям. На это и делается расчет. Сегодня уже ясно, что лидером в захвате ЖКХ будет СКК, при этом заниматься порывами и обслуживанием внутренних систем, очевидно, будут все те же пресловутые ЖЭУ. При таких условиях нам с Нового года назначат "Управляющую компанию". Так зачем же думать и страдать? Бездействие - тоже выход, однако наихудший.
- Как узнать толковую управляющую компанию?
Признаки - самые обычные: порядочность, честность, добросовестность, исполнительность, доступность, открытость и т. д. Однако таковых правильных управляющих компаний лично я пока не знаю. А потому рекомендую: "семь раз отмерь - один отрежь".
-Как будут строиться отношения между жильцами и управляющей компанией? Какая компания, по вашим прогнозам, станет самой мощной на этом рынке?
- Кто и чьи интересы лоббирует, понятно без слов. Конечно же, СКК, станет самой мощной на рынке, называемом ЖКХ. Жильцы смогут контролировать действия УК, ровно настолько, насколько с нами позволят заключить договор с разделом о функциях и порядке контроля. Уверен, что препятствий будет очень много чиниться этими управляющими компаниями, даже инициативным группам.
Важен состав инициативной группы - в ней должны быть порядочные и компетентные люди, в частности - экономист (бухгалтер), юрист, да и руководитель - хозяйственник толковый.
-Как, например, будет осуществляться передача старых жилых домов с высоким процентом изношенности коммуникаций? Ведь ЖЭУ должны произвести ремонт, прежде чем передать свое запущенное хозяйство?
- Думаю, что никак. За примером далеко не надо ходить. Информации достаточно: тому же "Водоканалу" при бывшем мэре переданы сети в аренду "как есть без описи".
Вот так и нам передадут. А про ремонт надо забыть. Нет такого в новом ЖК, чтобы передавать дома с обязательствами произвести ремонт.
- Как быть человеку, который отказывается вступать в ТСЖ, создаваемрм в доме большинством голосов?
- Согласно ЖК, меньшинство должно подчиниться большинству. По закону - это ситуация уже проигрышная. И согласие не требуется. Сам факт проживания в этом доме поглощает права на самоопределение.
-К разговору о ТСЖ. Как вы считаете, долгая ли им предстоит жизнь? Либо им, как и всем, придется со временем примкнуть к более мощной организации?
- На такой вопрос не ответит никто. Поживем - увидим!.
- Какой способ управления вы советуете избрать жильцам, чтобы потом "не кусать локти"?
- Я рекомендовал - непосредственное управление жильем. И территория, прилегающая к дому, должна быть отделена вместе с домом для этого дома и отчуждена в пользу собственников жилья. Если этого не сделать, то та земля, на котором стоит здание, будет принадлежать собственникам, но не более. Придут изменения, и под вашим окном построят любые объекты, срубят рощи и т. д. - ведь земля будет муниципальной.
Это, как никто лучше рассказал М. Глазов в вашей газете (№ 28 от 13 июля 2006 г.) в статье "К вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом"
Присоединяюсь к его словам: "Считаю, и буду считать оптимальным выбор способа непосредственного управления многоквартирным домом. Для тех, кто сомневается, скажу: "Год непосредственного управления домом по новым правилам ЖК дает возможность присмотреться и сознательно сделать выводы. Ничего страшного нет. Наши дома уже лет пятнадцать вообще никем не управлялись, а если и управлялись, то только на предмет сбора денег!".
И напоследок хочу поделиться (уж очень мне понравилось видение проблемы моими коллегами из Тюмени в материале "Кто заплатит за приборы учета?"). Оригинально и просто. Согласно ГК РФ, энергоснабжение относится к купле-продаже товара. В статьях 539 - 548 §6 гл. 30 ("Купля-продажа") ГК РФ подробно расписано и про количество, и про качество энергии, и про момент, с которого договор считается заключенным, и даже про обязанности покупателя по содержанию приборов. Но вот про то, кто должен устанавливать приборы учета на тот же дом, в законе ничего не сказано. Поэтому лихие люди говорят: вот вы сами будете хозяевами, скинетесь и поставите себе счетчики на входе в дом, чтобы вас никто не обсчитал.
Однако, раз нет прямого указания закона относительно того, кто должен устанавливать приборы учета, то в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, воспользуемся аналогией закона. В магазине товар взвешивают на своих весах и даже семечки тетушки отпускают своими стаканчиками. Никто со своими весами, со своим метром, со своей мерной кружкой не ходит на базар. Так что, коли взялись за энергоснабжение, то извольте установить приборы учета за свой счет.
Сегодня на рынке энергоснабжения мы видим только одного продавца. А обломать монополисту крылья очень сложно. Поэтому тем жителям, кто объединился в ТСЖ, не рекомендуем выкладывать свои денежки - постарайтесь вместе с другими ТСЖ координированными действиями понудить поставщика энергии поставить приборы учета за свой счет.
Привожу выдержку из решения Арбитражного суда Сахалинской области от 14 апреля 2006 года по делу А 59-208/06-С25, об отмене решения городского Собрания от 25 мая 2005 года № 932/108-05-2 "О порядке предоставления и оплаты услуг по водоснабжению и водоотведению потребителям, проживающих на территории муниципального образования "город Южно-Сахалинск": "Возможность заключения договора энергоснабжения напрямую связывается законодателем именно с наличием у абонента соответствующего энергопринимающего устройства, непосредственно присоединенного к сетям энергоснабжающей организации. Таким образом, у заявителя, как у энергоснабжающей организации, в силу структуры сетей не имеется технической возможности, минуя сети МУП "ЖПЭТ" и ЖЭУ, заключить напрямую договоры энергоснабжения с субабонентами". Есть, оказывается, и у нас на Сахалине изящный судебный прецедент.
- Когда заработает жилищно-коммунальная реформа?
- Исчерпывающий ответ на этот вопрос дал Шандыбин, в прошлом известный депутат Государственной Думы: "Когда члены правительства, Совета Федерации, депутаты и иже с ними переселятся в бараки, общежития, "хрущевки…
Но - не дождемся.
Беседовала Елена Герцен.
От редакции. А вот как решается проблема платежей в Тверской области.
В управление Роспотребнадзора пришел ответ прокуратуры Тверской области, в котором сказано: "Подавляющее большинство потребителей тепловой энергии не имеет приборов учета потребляемой тепловой энергии, что исключает возможность приобретения ими правового статуса абонента и заключения с ними договора энергоснабжения. В настоящее время при сложившихся условиях правовых оснований для заключения публичного договора оказания услуг поставки тепловой энергии для бытового потребления между ОАО "Тверские коммунальные системы" и непосредственными потребителями не имеется". Это значит, что, по мнению прокуратуры, ТКС не имеют права собирать с горожан платежи.
Трудится Тверская прокуратура и Роспотребнадзор. А у нас, на Сахалине?
Как видно, сегодня путь у граждан один - отстаивать и защищать свои права всеми доступными способами. Положительных примеров уже достаточно. При этом следует быть бдительными, не подписывать документы - не читая и не подвергая анализу предлагаемые, договоры или соглашения. Не принимать на себя обязательств, не предусмотренных законом. Напоминаем адрес Правозащитного центра, где вам помогут разобраться в таких вопросах: 693000 г. Южно-Сахалинск, абонентский ящик 17. Прием граждан по субботам с 11 до 14 часов по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина 283 (вход со двора). Тел./факс 74-20-00, rightdefence@sakhalin.ru

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009